自分で住むための家、という観点なら簡単で、「月15万円の予算なら賃貸のほうが良い」というのが答えになります。

月15万円・金利1.5%・フラット35・元利均等返済の条件でシミュレーションしてみると借入可能額は4,899万円となります。頭金に10%の544万円を入れて5,443万円の物件を買う、というイメージですが、この価格帯の物件では投資と呼べるほどのリターンは見込めないだろう、という意味です。理由については後半で述べます。

しかしこれでは 松本 貴典 (Takanori Matsumoto) 先生と同じ結論になってしまってつまらないので、ここはひとつ逆張りで「家を買ったほうが良い人」の条件を挙げてみようと思います。

• 純資産300億円のインデックス・ファンドで信託報酬が約0.4%というのは1.2億円というテラ銭を毎年払うことと等価だが、それがどのぐらい運用益に影響を与えるか計算方法がわからない。
• 過去30年で儲かっているインデックス・ファンドは全て海外、ほぼアメリカであるということを知らない。つい手の届きやすい日本の銘柄に目が行く。
• タコ足配当の仕組みを人に説明できない。
• 以前に勉強のためと思って100万円ほど株を買ってみて、それが60万円になって意気消沈して売ってしまい、二度と株などやるものか、と思ったことがある。（= 40%のリスク耐性もない）
• 株などの投資商品を買ったことはあるが、悪いニュースなどが出るとすぐに狼狽売りしてしまい、5年間以上持ち続けたことがない。
• 一発逆転の穴場狙い、誰も注目していないマイナーな銘柄に目が行きがち。

こういう人は証券投資のギョーカイでは「カモ」と呼ばれ、投資した資金を減らす可能性がきわめて高いので、家賃で払う月15万円 x 12ヶ月 x 30年間 = 5,400万円のお金をドブに捨てるかわりに、5,400万円のマンションをローンで買って30年後に少し価値が下がっても4000–5000万円の資産が残るようにする、という見立てで不動産に賭けたほうが証券投資よりも安全性は高いでしょう。

資産を増やすという積極的な意味での投資ではなく、捨てるお金を無駄にしないという、控えめな自己防衛戦略の一種です。

なかなか売り買いできない不動産を買うという経験を通じて、すぐに売買してしまうギャンブル傾向を克服でき、投資の神は細部に宿るという発見と学習ができるので、より良い投資家になれる可能性もあるでしょう。

なんといっても不動産には担保がありますので、極めて低い金利でお金を借りることができます。35年固定で1.5%の金利など、事業用投資でローンを引くことを考えると夢のような（タダのような）数字です。この規模のレバレッジを株式投資に使えれば。。。と夢見る人は多いでしょう。

あ、あとカナダなど上げ相場の国・エリアに住んでいる場合は、買うのは早ければ早いほど良いです。

以下、よくある初歩的な間違いを正しておきたいのですが、不動産投資というのは「物件を買って、それを貸す」ことで成立します。自分がそこに住むということは「自分で買って自分に貸している」わけですから、誰も家賃を払ってくれる人がおらず、キャッシュフロー的には真っ赤で、本来の意味では投資とは呼べません。

となると、家賃収入というインカム・ゲインはゼロなので、価値が値上がりするキャピタル・ゲインを狙う投資、あるいはもっと長期的にみて、毎月のローンの返済で増えていく自己資本（エクイティ）狙いの投資という意味になりますね。

これから日本の人口は減っていきます。さらに大都市圏でも生産緑地の指定解除をめぐる2022年問題などもあり、さらに地価を押し下げる圧力は高まっていくでしょう。原則論でいえばキャピタル・ゲインも期待できません。

ところが実は、こんな状況でも未来にわたって価格が上昇していく可能性のある物件というのはあるんです。

それが、都心部の一等地の高級物件です。

残念ながら一億総中流の時代はとうの昔に終わってしまい、これまでも、そしてこれからも、経済格差は開いていく一方です。ということは、貧困層の増加とともに富裕層も増えていくことになります。

近年の富裕層や富裕層予備軍は、派手な高級車や華美な装飾品よりも、目立たないプライベートな住空間にお金をかける傾向が加速しています。

そのような背景があり、家賃換算で25万円以上、家の価値にして8000万円以上の優良物件は、長い目でみて価値が上昇していく可能性があります。

日本で家賃25万円というと高額に感じますが、海外では25万円の家賃は安いと感じる層がものすごい勢いで増えています。いずれ、日本の不動産市場が健全化・流動化するにつれ、まさにアメリカやカナダで起きているように、そういった海外の投資家マネー（特に中国）の流入が加速していくでしょう。

実は、一等地の高級物件は貸すと真っ赤です。高級であればあるほど利回りが下がり、インカム・ゲイン狙いの投資としては最悪です。逆に言うと、住むのが目的なら買わずに借りたほうが得な物件、とも言えますし、キャッシュでポンと買いっぱなしで誰も入居してなくて赤字を垂れ流しでもOK、いつか上がったときに売るまで待てるぐらいのお金持ちしか手を出してはいけない物件とも言えます。普通の投資物件とはまったく違う市場メカニズムがそこにはあります。

これが、冒頭で「月15万円の予算なら賃貸のほうが良い」と言った趣旨になります。富裕層にとって魅力的でない中途半端な物件はキャピタル・ゲインを見込めません。月15万円を払える中間層は、これから減っていく人口ゾーンなのです。

また、従来の日本の戸建ては「つくっては壊す」スクラップ＆ビルド型の社会を想定して作られましたが、「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」ストック活用型の社会への転換を目的として長期優良住宅というものが定義されています。

住宅：長期優良住宅のページ - 国土交通省

まぁ、言ってみればこれでようやく世界的なスタンダードと同じラインに近づいてきた、ということなんですが、これは見方を変えれば「優良物件ほど価値をキープできる」という上の議論に国交省がお墨付きを与えていることになりますね。

高級物件だけが値上がりし、中間層の物件は下がるなんて、お金持ちがますますお金持ちになっていく不公平な世界だと思われるかもしれませんが、そのとおりです。税制その他すべて、投資家にとって有利に作られています。そのことに愚痴を垂れるか、それなら自分も投資家になってやろう、と考えるかはあなた次第です。

投資家として市場でプレイできるだけの種銭を得るまではコツコツと貯金し、勝負強さが足りないという自覚があれば賃貸をはやく卒業して持家にして生涯でのロスを減らす。昔からの常識的な方法論は、今でも通用するのだと思います。

夫が死に、家屋（土地は別）を相続することになり、始めて家屋の評価資産を

しみじみ見ました。

築３５年、３２坪、固定資産評価額１９０万でした。これでも高いホントはゼロ。

３５年もするとボロ家となり、道理であっちこっちを修理したいと思うが

「無い袖は振れぬ」の現況です。

私の周りは建て売り住宅なので、一斉に若夫婦が入居した結果、今や、老人所帯か

空き家だらけです。その空き家が売りに出され、家の壊し代払った残金は

５．６百万円で税金を払えばさらに減ります。

ハウスメーカーの坪単価は７．８０万と聞いてますが追加が増えれば建築費は

もっと高くなります。

空き家が多い現状から中古住宅を購入しリフォーム、ローンを少なくしをしたほうが

お得と思いますけど・・・、

まあ、家に夢を求める気持ちも分からぬでは有りませんが家はどうせ中古となり

資産価値ゼロのシロモノ、壊すのに最低 でも３００万円は要るそうです。

すでに投資経験がある人であれば、3000くらいだとあっちゅーまに使い切るだろうから。

ここでは初めて3000万を握りしめた人が「何をすると良いでしょうか？」と聞いてきた限定で考えます。

自分でコツコツ勉強するのが一番いいのですが、効率を考えて。3000万の通帳をコピーして、あっちこっちの投資関係の営業にお問い合わせしてください。

もう個人情報垂れ流す勢いで。

超営業がむらがってきますので、かれらの説明を聞きながら勉強してください。

無料で沢山教えてくれます。（3000もってるニンジンを前にすると営業も頑張りますからｗ）

それでいて【絶対１年間は手を出さないでください】。

各種営業から聞いた話のキーワードで必ずググりましょう。そして知見をひろげてください。

ネット上にはだいたい２つの流れがあります。

「うまくいった系」「失敗した系」

うまくいった系はあまり参考になりません。

失敗した系は、比較的他人のせいにしがち（営業のせいとか）ですのでそのへんはフィルターをかけて、何が悪かったのか？というをちゃんと考えましょう。

営業が提案してくるものは基本的に「商品」ですから、「商品」として情報を整理しておきましょう。

１年くらいたてば、営業が初期に提案してきたものの結果が見えてきます。実際はどうだったのか？彼はどういってたのか？

そこで初めて、彼らの言ってる言葉の重み・軽さというのを体感して理解する事ができます。

3000万くらいは彼らにとってはとるに足らない金額ですから、普通に貪ってくるだけです。

そのあたりを無料で勉強できた時点で１年目は勝ち組です。

一通り体感したな。と思ったら、300万を使って30万を作るには？というのを考えてみて下さい。

星の数ほどやり方があります。どう組み合わせるのかは自分の生活スタイルにあった形でやってください。

もっと冷静な人なら30万を使って3万でもいいです。

これを自分が思った通りに叩き出せるようになれば。枠を広げてみてください。

間違っても最初から3000一気に突っ込まないで下さい。

それは競馬で超一番人気の単勝に3000万かけてるようなものです。それくらい危うい賭けです。

だから退職金使ってコンビニやるとか、2,3000を一気にオールインするのは危険なのです。

成功する場合もあるでしょうが失敗する可能性だってあります。

失敗した時、どうやって手仕舞いするか？を考えつつ手を広げていくのが無難です。

そして300万つかって30万を作れないとか。30万つかって3万を作れないのであれば。

そもそも投資の世界から身を引いたほうがいいです。

額がでかくても比率の問題ですから。マイナスが広くなっていくだけです。

と、私なら答えます。（一意見ですけど）

※2021.3.2更新　ついに！納得できる持ち家有利の決定的理由を巻末に記しました。

断然持ち家が有利です。実践者が答えます。

賃貸者はショックを受けるので、それらの人には教えないでください。

経済は損をする者が沢山いないと、得をする人が出てこないという特徴があります。両方が得するというケースもあります。それは高度経済成長期です。昭和の時代は良かった。いまは逆ですね。

ゼロ金利、マイナス金利のいま、デフレと言う重症が治らないのが世界経済で、日本はその極端な例に陥っています。住宅ローンは、以前は600万円位の年間収入だと3千万円借りるのは恐怖でした。しかし、いまは金利が安いので4千万円借りても怖くありません。その部分がURL添付されている回答と決定的に異なる部分です。

私は千葉から東京へ、という都心へ動く住み替えをしてきました。その経験でお話します。

何事も無知な人がやれば、有利なことも無駄になります。残念なことに、得することを他人は教えてはくれないのです。それは当然でしょう。みんなが気付いてしまったら、自分は得できない、これが古くも今もこの世の習いです。

有利にやる条件は次のようなものです。

• 東京23区内のマンションを買う（買う場所は、よくよく吟味しましょう）
• 住宅ローンを組む（長期の方が減税の恩恵を受けられます：後述）
• 売れる場所の物件を買う
  （郊外は止めましょう。駅から徒歩5分以内、遠くても10分以内が理想）
• 10～15年で住み替える（住み替えるタイミングが重要です）
• 金利の安い今は絶好のチャンス
• 金利が上がってきたら住み替える（この相場を読む勘を養いましょう）
• 住宅ローン減税で所得の１％、最大で年間40万円が戻ることを見逃さない（10年で400万円戻るのを見逃しますか？）
• 住宅ローンでかける団体信用保険で、生命保険の一部が肩代わりできる
• 同じく団体信用保険でがん特約で、第1ステージの癌で支払い免除となる（通常のがん保険は第1ステージは治癒確率が高いので支払われない）
• 金利が上がる前に繰り上げ返済する

他にも細かいことが沢山あります。繰り上げ返済すると、ローン手数料が戻ってくるとか。また、一軒家より、断然マンションの方が売りやすいです。

この程度の情報は、無料で配られている住宅雑誌を数冊読むだけで得られます。しかし、読むのは面倒だし、お得なシステムは消費者からすると、出来るだけ分かりずらく、利用しにくく「工夫されている」ので、読み解く国語力と数学の基礎知識が必要です。（高校卒業程度で十分ですが）

ここでは実践経験ですから、持ち家でも一軒家の経験は私は無いので省きます。

マンションは買った時点で将来の「経費」を示すことが法律で義務付けられています。なので、先々幾らの保守費がかかるのかは、買う時点で予想できます（ここに他の回答者さんは言及していませんね）。なので将来いくらお金がかかるかわからない、というのは嘘です。

マンションの値段が高い時期は平米単価が高い。逆の場合は広いマンションが買えます。そういう安い時期にマンションを「仕込み」として買うのが賢いやり方です。私はバブル後に安くて広いマンションに住み替えたので、いま売ると利益が出ます。

利益が出る場合は所得になって税金を払わなければいけませんが、次住む住処を買うという条件で3000万円まで免除されます。つまり無税です（今は）。なので、夫婦であれば二人の名義にしておけば、6千万円まで利益が出ても無税です（今は）。

今は、としつこく書くのは、この特別税制が時限立法だからです。賢い消費者はこういうお得情報は見逃しません。

一般的な思い込みを信じてしまう「現状バイアス」に陥らず、自分で検証して、自分で考えて、自分で判断して買う。そういうインテリジェンスを持つと、持っているお金を有効に使えます。

これを経済的、と言います。

また、不動産を持つということは、資産を持つという事です。

日本の資産の源泉は土地です。不動産はそれに付随しています。戦後、日本が世界最貧国級に陥った時、資源もなく工業系は破壊されズタズタになった経済を立て直すのに政府は不動産に目を付けました。土地は動きません。そこに価値を持たせる、つまり土地が担保になればお金を生みます。これは昔からの習いですが、土地の上に建てる上物に着目しました。家を建てるには大きなお金が必要です。となれば、家が建てばお金が動きます。お金が動けば経済が復興します。

建築ラッシュに沸く戦後の復興は、こうして経済を潤しました。

政府はさらに上物で儲ける上手な方法を思いつきました。耐久年数です。欧州に行けば16世紀の家にフツーに住んでいます。戸建てが価値を持ち続けます。そんなことになると日本は困る。建て替えてもらわなければ経済が、つまりお金が動きません。そこで家の耐久年数を短くしました。30年で価値ゼロです。

欧州に住んでみて、日本の家を戸建て買うことの意味の無さを痛感しました。一戸建てという持ち家制度は、結果的に価値を失うように、上物を常に建て替え続けるように、制度設計されています。

その後、マンションと言うシステムが出来ました。日本ではこのシステムが出来て歴史が浅いので、政府も網をかけるのが遅れました。そうこうするうちに、マンションと言うシステムが独り歩きして、そこから巨額のお金が生まれるようになりました。そうなると政府はお金が生まれるのならと、マンションのシステムを一戸建てよりも優遇しました。税金が効率よく取れるからです。一戸建てよりもマンションの方が固定資産税が高いのはそのせいだと思います。

税金を取り立てる方からすると、容積率を上げ、単位面積当たりで戸数の多いマンションが、租税徴収とすれば断然効率的。土地利用率も上がる。

住む方からすれば、防火、防犯、安全性に優れる。流動性が高く、売り買いがしやすい。だから私は、東京23区内で一戸建てに住むのは理想的ではないと考えます。広い土地を求めるのは絶望的ですし、地価の高さからして買うハードルが高い。さらに昨今は空き家問題が顕在化しています。マンションなら乱暴な言い方をすれば、管理組合が売って権利者に支払えば空き家はカタが付きます。

ゆえに、最初に条件に示した「売れる駅近物件」が理想なのです。

※あくまでも経験に基づいて記していますので、記述に間違いを発見した場合は、コメントにてお知らせください。追記としてシェアします。

＊＊＊

追記：2020.2.16

QOLを追加します。クオリティ・オブ・ライフも考慮すべきだと思います。新築マンションを購入するか賃貸にするか、選べる物件もあるでしょう。どのマンションもデベロッパーが各戸の予想賃貸価格を教えてくれると思います。その価格と月々の返済額との比較をして、有利な物件を選ぶのも知恵です。

そんな場合でも「自分の持ち物」と意識して住むのと、「この家は借り物」として住むのでは、住んでいる心持ちが違いますし、自分の持ち物であれば当然大事にしようという意識が働きます。つまり「住む幸せ感」ですね。

賃貸専業マンションと販売マンションとの比較も必要です。賃貸専業は、それに特化していますのでエントランスホールや節々の作りに見栄えが見当たりません。販売マンションは、エントランスには二重のセキュリティがあったり、賃貸専業には無い独自のサービスが有ったりして、同じ月々の支払いで考えると、住む間のプレミアム感が格段に上です。また、住むという上でコミュニティとしてのマンションも考慮すべきです。マンション内の住民の結びつきの強さも、持ち家ならではの一体感があります。出ていくことを前提に住んでいる賃貸マンションの住民たち、それに対して自分の家としてマンションを購入して入居してきた人たち、ここでも「住む幸せ感」に違いが出ます。

そして何より、賃貸専業マンションは大家を儲けさせるためのもの、住民はその店子です。周辺の物件価格が時間と共に上がれば大家は儲かります。しかし住む方は物件価格が上がって逆に賃貸料が上昇するという嬉しくないことが起きます。同じお金を払うのなら、他人に貢ぐのか、自分に貢ぐのか、この心持ちを考えれば選択の仕方も変わってくると思います。

追記：2020.5.3

勝間和代さんが「持ち家か賃貸住宅か」分かり易く解説してくれていますのでご参考に。住宅をマンションとしていない点にはご注意ください。

2021.3.2更新　ついに、持ち家有利の決定的理由が記されました。私はこれでストンと腑に落ちました。要は賃貸住宅は貸主がコストを賃貸に載せているのに対して、持ち家はそれを払う必要が無いのです。それが上で説明したようなQOLの違いに如実に表れます。同じ額を払っていても圧倒的に持ち家の方が設備が良い。なかなか鋭い観点で参考になると思います。

持ち家VS賃貸論争、データを見れば結論は出ている

要点を記すと、賃貸には下記が含まれているのを見逃さないことです。

• 家主の利益
• 家賃滞納コスト
• 空室コスト 家主が負担の原状回復コストや入居者募集コスト
• 賃貸物件ローン金利は持ち家ローン金利よりも高く、その差額分は家賃に乗せ

そうですね。家の購入契約のハンコを押すときはけっこうな勇気が要りました。ですが、住宅ローンは返済能力があるかの審査もあり、とても金利が低く、国からの税制優遇もあり、団信というもし万が一のことがあっても借金がチャラになる保険も掛かっているので実はとてもリスクが低いです。自分が住む家を買うのなら積極的に使った方が良いと考えます。

よくある反論として、「返せなくなったらどうするの？」という意見がありますが、賃貸でも賃貸料を払えなくなれば追い出されます(日本では賃借人の権利が異様に強いため居座るという選択肢もありますが、真っ当な方法ではないですね)。自分が住む家はなんにせよ必要であるという前提は押さえておく必要があります。賃貸は生活のグレードや居場所を変えられる自由度を、オーバーヘッド(大家さんの取り分や引っ越す場合そのコスト)を払うことで得られるというものであって、単にトレードオフ関係にあるものです。なので、賃貸と持ち家のどちらが得だ損だというのは人それぞれの個々の事情に依るもので、絶対的にどちらが良いというものではありません。富裕層向けの賃貸物件が当たり前にあることが、持ち家か賃貸かは返済能力の問題ではないことの証左と言えるかと思います。
また、住宅ローンの金利の低さは、返済できない人が非常に少ないことの裏返しでもあります。住宅ローンの審査に通るということは、返済能力が充分あることをある程度客観的に認めてもらえたと考えて良いかと思います。1次ソースまでは追えなかったですが、こちらによると、20/09の時点で延滞率は1.2%ほどだそうです。

次に、一括で購入するのははっきり言って損です。
具体例として、3000万円持っている人が、一括払いせずに35年の住宅ローンで3000万円借り入れすることを考えてみます。なお、言うまでもなく、一括払いしたら3000万円は0円になりますし、一括も借り入れもどちらの場合でも家は手に入ります。金利はこちらの値(0.375%)を使用しました。そうすると、月々の返済額は76,230円(これはExcelで計算できます。興味のある方は「住宅ローン PMT」で検索してみてください)、年で914,757円(端数の処理の問題でずれがありますが誤差の範疇です)になります。住宅ローンを借りたので手持ちの3000万円はそっくりそのまま持っています。これを投資に回すことにして、目標年間利回り3%で運用します。3%というのは比較的保守的な目標利回りであると投資をやられている方なら理解いただけるでしょうが、投資されていない方は例えばこの辺を参照ください。また、住宅ローン控除を利用することで、さらに節約することができます。それらを考慮した収支は以下になります。

家を買ったのに所持金額が増えていますね(笑)。これは計算間違いではなく、住宅ローンの金利が信じられないくらい安い上に住宅ローン控除でかなりの金額の節税ができる(どころか金利以上の金額が還ってくる)ことによるものです。返済総額は約3200万円なので、35年で200万円しか利子を払わないで済みますし、住宅ローン控除で220万円が、しかも13年目の時点で還ってきます。そして返済は35年かけてゆっくり行えば良いので、その間にその資金をじっくり運用することで利益を上げることが容易に可能になります。しつこいですが、一括払いしてしまうとこれは0になります。住宅ローン金利が急に上がったらどうするのと思う人もいるかもしれませんが、例え住宅ローン金利が投資利回りを超えるようになっても、そうなってから繰り上げ返済をすれば良いだけです。ですが、住宅ローン金利が上がるような局面では多くの場合投資利回りも上がります。
それでも投資は怖い!という人のために、リスクゼロ(定期預金)で運用した場合の収支も載せます。金利はこれ(0.3%)を使いました。

返済完了時に300万円弱も残ります。しつこいですが、一括払いをしてしまうとこれは0です。加えて、これに団信も付いていることを思い出してください。例えば15年目にあなたに万一のことがあった時、一括返済だったら家族に一円も残せませんが住宅ローンなら2000万円残すことができます。というわけで、例え一括で払えるお金があったとしても、いつでも返せる資金があるという安心感を抱きながら住宅ローンを借りるのが合理的です。

普通、住宅ローンを検討するような人は一括で購入できるような資金をそもそも持っていないでしょうから、上記のような「お金を借りたのにお金が増えた」というようなことはまず起きないですが、所持金額に見合った投資なり定期預金なりをすることで住宅ローンの負担を緩和することは可能です。所持金額が10分の1の300万円でも投資利益は上の10分の1は得られます。投資は嫌だという人にも、繰り上げ返済という手段が提供されています。後になってからでも自分のその時の状況に合わせた対応が比較的取りやすいのも住宅ローンのメリットです。

大抵の人にとって、住宅購入は一生のうちで最も高い買い物です。上で述べたような様々な優遇制度があるにはありますが、頭金をできるだけ確保しておくとか、自己資金は一年分の生活費を手元に残しておくようにするとか、住宅ローンを検討している人のための資料に書いてあるような注意点にはきちんと目を通して検討すべきではあります。

それと念のため、ここまでの話で賃貸より持ち家の方が得だと思ってしまった人は特に要注意なのですが、持ち家は固定資産税も別に払わないといけないですし、修繕費(給湯器などの設備の更新含む)も自分で積み立てる必要があります。災害など突発的な破損等のリスクも自分が負うことになります。そういう諸々の手間や経費も賃貸の家賃には含まれているので、上の計算だけで損得を判断することはできません。個人的な意見としては、賃貸も持ち家も金銭的な面では同等で、個人の嗜好(自由を求めるか定住したいか、吊るしで良いかオーダーしたいかなど)で決めるべきものだと考えています。

ためしてガッテンでとても興味深い実験が行われました。

ダイエットをしたい男女を集め、半年かそれぐらいの期間、ダイエットに取り組んでもらいました。すると男女で違いが出たんです。

男性の殆どはダイエットを成功。ところが女性は出来なかった人がほとんどでした。
そして別の回に、この男女の違いはなんだろうか、というのを探る回があったのですが、それがとても興味深かった。

番組では男女の鉄道ファンを集め、鉄道のどういったところが好きなのか、というインタビューが行われていました。すると、男性は鉄道ファンそのもの。「鉄道そのものが好き」「時刻表が好き」「撮り鉄」などなど。
それに対して女性は「鉄道を使って旅行をするのが好き」「駅弁などを食べるのが好き」と、鉄道自体はサブで、別のメインのもののおまけ的な感じだったんですね。

番組ではこの脳の思考の違いがダイエットの成否につながっているのではないか、と。

そして、ダイエットにチャレンジした男女のダイエットの様子を細かく調べることから始めました。
すると男性参加者のほとんどはどうやったら痩せるのか？を「調べ」そして実際に自分で「実践」し、きちんとノートなどに記録しているということがわかりました。

それに対して女性参加者はテレビや雑誌のダイエット特集を鵜呑みにして、どうしてそれがダイエットに通じるのか、を調べた人は殆どいませんでした。記録もしないので、成果もあるのかないのかよくわからない。なので続けられない・・・・

番組ではたしか物事を論理的に考える傾向にあるのが男性なのでなんたらこうたら、なんて言っていた気がします。だから男性は理系が大好き。メカが大好き。宇宙やSFが大好き。
あ、私のことか。

かんたんに言ってしまえば男性の方はダイエットを楽しんでいたんですね。最初は右も左もわからない状態だった被験者たちでしたが、体重を記録し、いろいろなことを試しては試したことを記録していくうちに、まるで鉄道の趣味のような感覚になっていたんです。

確か番組ではその後、女性の参加者も楽しんで記録をつけてもらったところ、みんな目標体重に達していた（と思います）。

ちなみに私もダイエットは大得意です。たいてい健康診断の前は2kgぐらい痩せる必要があるんですけれど、10年間、平均体重以下を維持しています。
あ、もちろん健康診断の結果もすべてエクセルで記録していますよ。（笑）もう10年以上記録しています。

貯金もそうだと思います。なんとなくダラダラ続けても貯まらない。年収600万円というとそこそこの金額なので、計画的に管理すれば容易に増えていく金額。
私は2012年ぐらいからエクセルで記録するようにしました。また、アプリでレシートを読み取って、月々の食費もわかるようにしました。

また、ブログにその日の出来事なども細かく記録し続けました。

グラフを見れば分かる通り、2014年1月、約1000万円の資産でしたが、5年後の2019年1月には2000万円ほどに増えています。

ド貧乏だった私

他の回答で何度も書いていますが、私は40歳になるまで何度も「ど貧乏」時期がありました。
家賃が払えなくて3ヶ月滞納したり、電気代が払えなくて電気を止められたり・・・

転機があったのは2010年の40歳のとき。このころはわずか20万円ぐらいの資産でした。
この年、私は会社を辞めて3ヶ月ほど引き籠もっていました。新しいところに勤めてもブラック企業ばかりで続かなかったんですね。なので、短時間、それも週2回だけ。みたいなバイトを組み合わせて働くことにしました。3つのバイトを365日休まず続けました。

3つを合わせても1ヶ月15万円ほどにしかなりませんが、実家住まいということもあり、3年後には1000万円の資産（グラフ参照）を築けていました。
実際には株も始めていたし、副業でYouTubeなんかもはじめて、それらがうまくいきだしたんですね。ずっと前から始めていたブログもアクセス数が増え、アドセンスからの収入も増えてきました。

でも、それまでの人生と最も大きな違いが、楽しんで資産を記録し続けたことです。

2年前、ジョギングを始めました。私が死ぬまでやらないと思っていたジョギングを、です。
ある調査によると、ジムに通っている人で1年後も続けているひとは4％にすぎないらしいです。
私も普通なら、96％側の人間でした。が、Apple Watchで記録し、ブログでも細かく記録しました。走っているときの心情、その日の体調。走り終わったあとの充実感。

ここ最近、停滞期に入っていました。夏の暑さというのもありますが、なんだか走っているときの苦しさが植え付けられてしまった・・・。なので、走る前から憂鬱になる。
ところが今日、（暑かったですが）7km走り切りましたよ。7kmは春以来。

何事も楽しむと続けられるし、うまい方向にいきますよ。

私は幸運に恵まれて、高収入な部類の人になりました。

現在52です。

これまでの人生の大半を子供達にと頑張ってため込んだものがあります。

しかし。私は悟りました。

私はさしてお金が欲しいとは思ってません。

そして子供達に分配するのも喧嘩のモトだなと思います。一代で築いた程度の資産ですからさほど多くないですし。現在絶賛解凍中です。

子供達が社会人となって本当お金が不要です。

孫？　まぁ頑張れwというところですし。

買いたいものもなく。車も手放しました。

老後は月10万有れば生きていけると両親を見て思います。

私は多分肺癌で(まだなってないよ？w) 60そこそこで死ぬ計算です。

そうそう生命保険も65歳までしか入ってませんw終身の保険はないですw

子供達には健康保険適用内で生かせ。間違っても自分達のお金は使うな？　それは各自の子供達のために使え。と言ってあります。

そんなに長く生きても孫を盾にしたATMになるだけです。

昔ならまとまった金が入ったら新しい事業とか投資とか。色々巡りましたが今はそんな元気もありません。

10年後に何百万かの利益があったとして何が嬉しいのだろう？使うことがないのに。と思うと新たに何かしようとは思いません。

ですので絶賛ガチャで全力解凍中です。

死後処分する物質が残らないし、その時々を楽しめますし、子供達にも目に見えて(カードの利用明細を見せているw)父親の資産が溶けているのを実感でき、俺が死んでもなんも残らんからな？という言葉に重みが付きます。

ただ仕事は一生辞めないでしょうね。

いやまボケたらやれませんがw

私は薄給でいいので、楽にできる仕事環境を現在構築中です。

仕事は楽しいし辞める理由がないですからねぇ。

最終的にはNPOとかでプログラム教えてたりとかね。なんかしてるでしょうね。

そんな人生設計です。参考まで。

「どうしても新築じゃ無きゃ嫌だ！」

って言うんじゃ無ければ、今は「ただで上げます！」と言う物件だって有る。

（まぁ、少々用心しないと「事故物件」と言う可能性もあるが）

或いは、頭金にする少しばかりの金が有れば、それでも探せばいくらでも有る。

俺の知り合いに、そう言う格安物件ばかり買い漁り、大家として20件ほど持って年間1千万円近く家賃収入として稼いでいる人も居る。（勿論、戸建てばかりでなくアパートも持っている）

どうなんでしょうね？

持ち家に拘る人は多いが、何でそんなに拘るのか？

子孫に残したいとか、自分自身の為になのか？

いずれ死んじまうのに、それほど拘る事無いんじゃないかなぁ。

（失礼な言い方ですね）

勿論、人様の考え方は様々なので、俺が余計な事を言う必要は無いし、気分を害されるかも知れない。

俺の実家は、茨城県の片田舎の書店兼音楽教室だったが、長男の俺は一番可愛がっていた弟に家督を継がせた。

ところが、ガンで死んじまってその奥さんが一人で住んでいる。

江戸時代の蔵と、普通の住居が400坪くらいの敷地に建っているものの、殆ど遊んでる訳だ。

俺はと言うと、3DKの借家住まいで、身障者だから一部屋で全て済ませられるように、6畳一間に全てを集約させて使っている。つまり、2部屋は物置同然になっている。

此処が死に場所になるだろうと思って住んではいるが、後継ぎがその奥さんだけじゃ墓もまともに守ってねぇだろなとは思うし、夢の中にジジババが出て来て「過去帳、過去帳」って言うからかなり気になってるんだろうと思う。

そう言う意味では、「はぁ～、実家を何とかせにゃいかんのかなぁ？」とも思っている。

まぁ、家を持つって結構争い事の元になったりする可能性も有るが、そんな心配も無いのなら今の内に無理して買うって言うのも宜しいかも・・・。財産と言えば財産だからね。

勝手な事を書きました。

もし気に障ったらゴメンナサイ。

セオリーでは一括で投資する方が良いとされていますが、すべての人にオススメできるわけではありません。

下記のシミュレーションで確認してみましょう。

36歳(私の年齢です)現在、下記ケース1,2の条件で内株・外株・内債・外債に25%:25%25%25%に投資した場合の65歳までの資産の推移。

ケース1: 1000万円を一括で投資した場合

ケース2: 毎月10万円づつ100分割して投資した場合

<シミュレーションの条件>

・シミュレーション方法: モンテカルロ・シミュレーション

・シミュレーション回数: 10000回

・開始日:2020/9/1 終了日: 2049/4/1

・各資産のインプット値: 過去10年の平均月次リターン・ボラティリティ・相関を利用

・インデックス型の投資信託を利用したと仮定し、現状最安レベルの信託報酬率が引かれると仮定

・NISA、IDECOなどの非課税口座を利用しない

<ケース1の結果>

<ケース2の結果>

<ケース1・2の比較>

基本的には、投資は期待リターンがプラス(期待値が1以上)と言われているので、長い間投資したほうが利益が出やすいと言われています。その為、長い間運用出来るほうが有利であるため、このようなケースであれば一括して投資したほうがより良いというのがセオリーです。

ただし、これを誰にもオススメ出来るわけではありません。

例えば、9月に1000万円投資した後、11月の大統領選で仮に株価が大幅下落し800万円になったとします。このときに、「30年間投資し続けるのだから、これくらいしょうがない」と冷静に考えられるしょうか？それとも「しまった、9月に投資せずに11月に投資すればよかった」と後悔するでしょうか？

ここで大幅に相場が下落した際でも冷静に判断が出来、長期のリターンを信じ切ることが出来る人であれば、セオリー通りに一括で投資することをオススメします。

逆に、ここで後悔する人は、分割して投資することをオススメします。分割して投資するのであれば、このような投資タイミングによる有利不利を均すすることが出来るため、心理的な負担が減ります。(ドルコスト平均法と呼ばれます)

<注意>

今回のシミュレーション結果は、様々な仮定を置いた上での計算結果であり、必ずしも現実を反映していない可能性があります。投資の最終決定は、ご自身の判断と責任において行なってください。

ラーメン一杯30ドルの物価暴騰状態のアメリカならともかく日本に住む日本人で40歳年収1500万円ならそれなりの立場と能力と経験をお持ちの方なのでしょうし、であれば普通に考えてご自身の年収が標準的なサラリーマンと比較してどの立ち位置にあるのか、また世間一般のサラリーマンはどの程度の負債を背負ってどの程度の不動産を購入しているのか、それに比較して自身のリスクは高いのか低いのか、と言った程度のことが分からないはずはありません。少なくとも私はそこまで世間知らずかつ洞察力の低い外資系エリートリーマンをこれまで見たことがありません。

以上を踏まえこの質問は質問者の設定自体が虚偽であるか、あるいは己の経済的優位性を誇示したいがための質問風自慢のどちらかに違いないと推断しますが如何でしょうか。質問者の過去の質問から察するに恐らくは前者でしょうが。

でついでに回答するならば、頭金をいくら用意出来るのか、家族構成は、毎月の固定費と将来確実に発生する出費は、最低限これくらいの情報がなくては無謀かどうかは誰にも判断できません。専業主婦と私立に通う子供二人と要介護3の両親と維持費がバカスカかかる外車を二台抱えながらフルローンで5000万円からの家を購入しようとしているならば年収1500万円であろうと無謀だからやめとけとなるでしょうし、養うべき子供も親もなく夫婦共働きで頭金を3000万円ほど用意できるならたとえ年収500万円でも楽勝でしょう。

なります。

会計の世界には「資産」「負債」「純資産」を記録した「貸借対照表」というモノがあります。

この表は、左側に資産、右上に負債、右下に純資産を記入するルールになっています。

もし税金や諸費用を考慮せず、5000万円のマイホームを1000万円の頭金と4000万円のローンで買ったとすると、以下の様な感じになります。(不動産以外の資産や負債は除く)

これは買った瞬間の話です。

「資産5000万円」と「負債4000万円+純資産1000万円」が左右で釣り合っているので「バランスシート」とも呼ばれます。

4000万円を「35年ローン、固定金利1%、ボーナス返済なし」の条件で借りたとすれば、毎月の返済額は「113,000円」となり、10年後の住宅ローンの残債は「29,960,000(約3000万円)」になっているはずです。

もし仮に不動産価格が高騰してマイホームの価値が6000万円に上がっていたとすると、貸借対照表はこうなります。

マイホームの資産価値が6000万円に増加して、住宅ローンが3000万円に減ったので、あなたの純資産は1000万円から3000万円に増えた事になります。

これが不動産投資で売却益(キャピタルゲイン)を得る時の基本的なパターンになります。

しかし、もし逆に不動産価格が暴落してマイホームの価値が購入時の半分である2500万円になってしまっていたとすれば、貸借対照表はこうなります。

マイホームの価値が負債の価格を下回ってしまった事で、純資産がマイナス、つまり「債務超過」の状態になってしまっています。

もしこの状態でマイホームを売却しようとしたら、住宅ローンの返済のため銀行に500万円を支払わなければいけません。

ただし、ここでマイホームのオーナーが「私は2500万円の資産を持っている」と主張したとしても嘘ではありません。事実、貸借対照表の資産の欄には2500万円のマイホームが記入されているのですから。

最後に残り25年頑張って、住宅ローンを完済した時の貸借対照表を見ておきましょう。

住宅ローンが無くなって、仮に不動産価格が1000万円だったとすれば、それは丸々純資産という事になります。

不動産価格が2000万円でも500万円でも、同じく「資産=純資産」です。

なので、全額自己資金で購入しようが、住宅ローンで購入しようが「資産は資産」です。(5000万円の価格が付くかどうかはその時次第ですが)

でも大事なのは「純資産」なので、その違いはしっかり意識しておいて下さいね。

ちなみに「不動産の真の所有者は国、登記簿上の所有者は国に固定資産税を払って借りているだけ」という考え方もありますので、ご参考にして頂ければ幸いです。

よくある、持ち家が得か賃貸が得かの論争ですね。

ホリエモンなどの富裕層の賃貸派は、経営者なので賃貸だと全額経費で落とせるから賃貸派なんです。一般の会社員が賃貸で得する事は無いです。大家さんにお金を払うと、その対価はその部屋に居れるだけです。

古くなったり、隣が嫌な人ならすぐに引越しできると言う人も居ますが、その度に仲介手数料や礼金など、引越しに何十万もかかるのでトータルで、かなりお金がかかります。同じマンションで、同じ部屋を買うのと借りるので有れば、大家さんの金利とお小遣いまで負担しなければならないので、確実に自分で買ってローンを組んだ方が安くなるんです。スーモなどで計算してみて下さい。大家さんにもいつ立ち退きを求められるか分からないし、賃料を値上げされるかも知れません。もちろん、普通賃貸借契約なら拒否することはできますが、何十世帯もあるマンションなのに、他は全て引っ越してしまって入居しているのが自分だけというのも厳しいです。

更には、勝手に賃料の下落率を計算している人がいますが、歳を取って収入が減っても住んでいるうちは自然に賃料は下がらないんです。大家さんに面倒な賃下げ交渉しなければなりません。最悪、下げるくらいなら出てって欲しいとか。

賃料下がらなければ必然的にボロマンションへの引越しになります。このような未来が考えられます。

自己所有だと不動産を担保にお金も借りれます。賃貸では大家さんの不動産を担保に融資はできません。大家さんは融資が受けられます。

購入側のデメリットで、隣がやばい人だったりしても引越し出来ないと有りますが買い替えすれば良いだけです。ローンが払えなくなるのは家賃が払えなくなるのと同じです。

月20万程度の年金で、果たして家賃を払って生活できるのでしょうか。ローンなら30年経てば終わっています。修繕費がかかると言う人もいますが、リフォームしなければ良いだけです。賃貸では出来ない庭に池をつくる事もできます。

私は家に関して、人に貸すのは良いけど借りるものでは無いと言う考えです。賃貸のまま歳を取った時の将来を考えると不安しかないですから。

買う分のお金をインデックスに投資して…とか言っている人もいますが、そんな物は絵に描いた餅です。たまには儲かる事はあっても毎月儲ける事はできません。

不動産投資は最も安全ですが、こういう賃貸派の人達に支えられているんです。社宅派の人も大変です。散々、賃料、ローン無しの余裕のある暮らしをしてきてますが、退職と同時に家を失います。そこで退職金をぶっ込んで家を買う人も居ますが、2000万では全然足りないんで年金担保でローンを借りたりするんです。最悪です。死ぬまでローンなんて。一流企業に勤めていても、退職してから20年も生きなければなりません。

でも、頑張って早く買っている人はもうすぐローンも終わる時期です。退職金で完済しても良いし、このままローンを払っても良いです。株や投資信託など変なものに退職金を使わなければ安全です。増やしたければ中古アパートを買っても良いです。

最終的には比べるまでもないですが、家でも車でも自分で持った方が絶対に良いです。ラトゥール位に住めるなら、賃貸派でも良いかもしれませんけど。

住んでみたい…

色々な意見を頂いたので良い不動産について。

相場より安ければ自殺があろうが殺人事件があろうが優良物件です。良い不動産とは南道路とか整形地ではなく、相場より安いというだけなんです。でも、安く買える物件は業者が買っているので一般人は買えません。仲介も業者に卸せばローンも無いし、細かい事は言わないし、再販も取れるので積極的に業者買取を目指します。

未だに不動産屋に騙されると思っている人もいるみたいですが、エンド相手ならほとんどあり得ないです。価格に関しても、投資目的ならシビアに見ないとならないですが、実需であればいくら高かろうが欲しくて買うので大丈夫なんです。

逆に不動産屋は地面師に騙される事が有ります。なぜかと言うと欲に目が眩んで、明らかにおかしいと思っても突っ込んで行くんです。一つ一つ当たり前のチェックをして気付くはずですが、買わないなら他に持って行くと言われて、後には引けなくなるんですね。

私個人的には、不動産業者はリスクを取ってたまに騙される位でないと成功しないと思っています。

基本は分散投資です。1,000万円なら古家の不動産投資とS&P500ですね。

古家をリノベーションして賃貸に出して20%以狙うのも可能ですが15%くらいの利回りで賃貸に出します。

S&P500も低く見積もって5%〜7%は可能だと思います。

具体的には大阪で180万円長屋を購入して、登記費用とリノベーションを380万円で完成させます。それを47,500円で賃貸に出せば利回りが15%になります。

生活保護の方やペットも可能で募集します。

残りはS&P500に620万円を入れて、お金が増えれば不動産をもう一つ購入すると言う戦略です。

これで年利10%くらいなので、1年で100万円資産が増えます。

回答：もちろんメンテはオーナー負担です。

余談：
初期費用なんて、ヤバイの序の口です。

購入時諸費用はもちろんですが、購入時に注意しておかなければならない内容がいくつかあります。

まずは基本として出口戦略です。

最終的に建物がある状態で売るか、解体して売るかになります。
物価上昇などで高値で売り抜けられることもありますが、築年数が増えれば売りにくくなります。
最終的に更地にして土地として売るなら、更地にする費用がかかります。

木造住宅は耐久性が低いですが、解体費用は安い。
鉄骨造やRCだと解体費用がバカになりません。

で、出口の決めてはその土地がいくらで売れるか。
初心者さんだと、路線価や周辺の土地の売買履歴から判断しますよね。
実際の取引価格がそれより安くなることがよくあります。

旗竿地は皆さんチェックされるので当然として、

物件によっては再建築不可であったり、再建築の際に、通常よりも建築費が高値になることがあります。
間口が狭いとか、階段の上の物件などですね。
こういうのは周辺の土地値より半値くらいに安くないと売れません。

見逃しがちなのが、電信柱。
良さげな住宅街の土地なのに、土地のド真ん前に電信柱が立っている。
これはもう一般の住宅地としての価値がないので、賃貸専用の土地みたいなものになります。
ところが、高さ制限があって高い建物が建てられないとか。
当然安いです。

最もヤバいのは擁壁だと個人的に思っています。

擁壁が既存不適格だと、1200万円で買っても擁壁のやりかえに2000万円とかいうマイナス価値物件がざらにあります。
建物がもってる間はいいですが、再建築時は擁壁のやりかえが必須になります。

その地域の平均的利回りを上回る物件は必ずそれなりの理由があります。
その理由を確認して自分でクリアできる差別化ができるときに大きな利益が出ます。

Good Luck.

私は７０歳代の隠居人です。発達障害でしたが、現役時代、独自路線を歩み続けるようになり、仕事もプライベートも成功、有益な人脈（経営者、投資家、業界の重鎮）を得て、貧困層から富裕層に上り詰めました。

私は３５歳の頃には既に数億円の資産を持っていましたが、その時点で選択したことは、人脈を使って大企業に転職する道でした。

私が資産を築いた３５歳頃に一緒に仕事していた２人の同僚は、１０億円以上の資産を得ていましたが、その後、２人とも破産し、警察に捕まり、その後、老後はボロボロ人生になっています。もう、どちらも死んでいると思いますが、「40歳で資産1億2000万円でFIRE」は、この同僚たちと同じ発想なんですね。金額が違いますが。

私は、４０歳頃には日本の大企業を顧客として大きな仕事を次々にこなしていて、その後６０歳で、大いに納得感、達成感、充実感をもって引退しています。そして隠居生活では、年金があるので、資産はほとんど手つかずのまま子供に相続されるでしょう。年金はどんなに長生きしても支払われるものなのですから、長生きリスクに対して非常に有利な投資と言えます。

しかし、私がこのQuoraで主張しているのは、人生は、お金があるから成功になるというものではないってことです。むしろお金の性で惨めな人生の末路になる危険性は高くなるんですね。世の中には資産がとんでもなく多い人は膨大な数いますが、私のように、精神的に充実して、死を意識する年令になっても満足感が維持できる生き方ができている人は少ないと思えます。

質問の回答ですが、

たかだか資産9000万円ぐらいでのぼせ上がっているってことは、人生についての理解も、老後に向けた幸福についても、まったくの思慮がないし、想像もできていないのでしょう。まあ、若いので仕方ありませんが。

アメリカの超富裕層は、みんな何らかの形で仕事をしていますが、それは彼らは限られた人生のことを理解できているからです。そして、彼らには富裕層の先人たちのアドバイスを聞く機会があり、それを理解する賢さもあるのです。

私は、人生のアドバイスを師匠から受けていたので、６０歳まで仕事を続け、資産は、より仕事を面白く、リスクをとって冒険的にやる上での「リスクヘッジ」として利用してきただけです。そして引退後の「個人的保険」の位置づけです。だから３０年間、資産はまったく減っていません。勝手に増えてます。

もし、多少でも、深く自分の人生を考えているのであれば、私の大量の他の回答を全部読んでください。私の回答には、超富裕層であった私の師匠から受け継いだ智慧が散りばめられているからです。

全部読んだ後、もう一度、この質問を自分で考えてください。

それでも、「40歳で資産1億2000万円でFIRE」が魅力的だと思えるなら、もう、私は何も言いません。私の２人の同僚と同じだからです。彼らもいくら諭しても、まったく理解していませんでした。

まあ、他人の話なのでどうでもいいですがね。

どんな家かわかりませんが、普通の3000-4000万レベルの一戸建てを買うのは経済的には無謀ではありません。余裕でしょう。

独身の人でもマンションとか買って、定年までに完済して、今は悠々自適？な生活をしている知り合いが何人かいますね。（つーか結婚しろよとｗ）

投資の話は割愛します。投資は投資で、考えるべきで、自宅購入の取捨選択には入り込めません。（自宅買っても買わなくても、投資はするべき？しないべき？的話になるので）

で、買うのは問題無いからと買った後。

・その家を中心の生活となります。

・家族構成の変化にどこまで対応できるか。が肝になります。

・天災による破損リスク（これは最近保険の特約も充実してきた？）

これらを今一度考えて、問題なければ買っても問題ないんじゃないかなぁ？と思います。

結婚を１ミリでも考えているなら、買わない方がいいと思います。

お嫁さんの意向にそった家になっているか？不明だし、

お子さんができたら学校環境とか、不便がないか不明だし、

お子さんの数でも家の構造が耐えられるか不明だし、

お子さんが大人になって出て行った後の構造に耐えられるか不明。

結婚を視野に入れた瞬間、恐ろしく分岐が増えるので、固定的なもの（不動産っていうくらい動けないもの）は極力持ってない方が対応範囲が広がるかと思います。

私は個人的には住宅購入はお勧めしませんが、買いたい人を無理やり止めてでも買わせない。ってほどじゃありません。

参考まで。

私もこの間、住宅ローンを組んで自宅を買い替えしました。この6月に引っ越しします。回答したいと思います。

• まず年収的には問題ないと思います。
• それに対する社会的な評価は、銀行の住宅ローン審査です。低金利で審査が降りるならば、無謀ではないでしょう。
• ここでリスクを(ア)返済リスクと(イ)その他のリスクに分けます。
• 住宅ローンの審査通過は、返済のランニングコストに耐えるということの評価だと言えます。なので、(ア)返済リスクは消えます。すでに団信があるからです。
• (イ)その他のリスクは万一、自分が死亡した後の家族の生活の確保、自分が病気などで就業できなくなった際のリスクです。
• (イ)をカバーするのは、まず保険の役目です。そこで保険の見直しを行います。保険の考えは人によると思いますが、それくらい年収があると少し手厚い保険に入っても気にならないのではないでしょうか。ランニングコストとして日々の生活の中で見えなくなって、消えていくはずです。おそらくボーナスで、どかっと入ってくると思うので、それで対応します。つまり保険を手厚めにします。
• 次に(イ)に関して、まず家族の生活の確保とは現金及び株式の短期流動資産を合計して年収分くらい積み上げておくことができれば理想的と言われます。いわゆる預貯金(株式含む)が年収分くらいあると、緊急時に安心できるとされます。短期流動資産は、住宅購入時に頭金をいれると一時的に減るのですが、頭金をゼロにして低金利と住宅ローン減税をフルに使うのは、まだこの時勢では良い選択肢だと思います。
• 次に戸建ての場合はリセールバリューが重要です。住宅は立地がすべてなので、都心などであれば安定して需要のあるエリアかどうかを考える必要があります。最悪、住宅を売って得た資金と短期流動資産の合計で残された家族の生活の建て直しが図れるからです。

住宅購入は会計的に見ると短期流動資産を固定資産に変換しているということです。固定資産を処分して、もう一度、短期流動資産(要するにほぼ現金のことですね)に変える時の評価額がいくらか(リセールバリュー)が重要です。

そして、固定資産の処分には通常時間を要するので、そこに到るまでの期間の回転資金(預貯金)が、年収に応じた消費コストに対して十分であれば良いことになります。これが現在年収の約一年分です。

これくらい検討すると「無謀」ではないと思います。

まず一般的な話をします。

投資の世界で「リスク」とは「不確実性」のことを言いますが、ローンの返済には不確実性はありませんから、繰り上げ返済自体は全くリスキーな行為ではありません。むしろ株や投資信託など元本割れする可能性のあるペーパーアセットになっている方が余程リスキー(不確実性が高い)だと言えます。

繰り上げ返済を検討する際には調達金利と運用利回りの比較がひとつの目安になるでしょう。単純に考えれば、調達金利よりも高い運用利回りが見込めるのであれば繰上げ返済はしない方が良い。運用利回りが調達金利よりも低くなるのであれば繰り上げ返済した方が良い。

一般的な自宅の住宅ローンの話であればこれで終わりです。

ところが、問題はこれが一般的な自宅の話ではなく「投資用ワンルームマンションの話」だという事。

普通投資用ワンルームマンションに住宅ローンは適用されないので、本当に住宅ローンなのかちょっと怪しいのですが、金利と返済期間はどんな感じなんですかね？

例えば見かけ上のキャッシュフローを出すために返済期間を超長期(40年とか)に伸ばして、金利やサブリース(借上家賃保証)で美味しいところは業者が全部持って行って、10年〜15年経ってようやく投資家が自分の失敗に気付く、なんてパターンになるのが「投資用ワンルームあるある」なので、まずはそのパターンにハマっていないか確認しておいた方が良さそうです。

いちばんイイのは現時点で物件売却した時にトータルでプラスになっているか、あるいは実はマイナスになっていないかを確認して見ることです。

例えば月々プラスのキャッシュフローがあり、物件売却した時に残債を完済しても手元に頭金以上のお金が返って来るなら投資として成立していますし、ここまでの利回り(実質利回り)がどれくらいだったかも計算できるでしょう。

月々のキャッシュフローはマイナス(持ち出し)になっていても売却の結果まだ少し利益が残る。あるいは月々のキャッシュフローがプラスでも物件売却して借金返済したらトントンで何も残らなかったなど、まあトータルでマイナスでないのならば傷口が広がる前でまだ良かった。

最悪なのは、毎月のキャッシュフローがマイナスで売却しても借金だけが残り結局なんの利益も出ていなかった、それどころか投資から手を引くために追銭(追加資金)が必要、というケースです。

「節税になる」とか「僅かな負担で都心に資産が持てる」なんてセールストークに聞き覚えがあるなら早急に確認した方が良いでしょう。

投資用不動産には物件の老朽化リスクや空室リスク、金利上昇リスクなど、株や投資信託の価格変動リスクとはまた別のリスクがありますので、現状確認した上で「このまま不動産として持ち続けるか、あるいは売却して現金化するか」という事と、持ち続けるのであれば「繰り上げ返済するか・しないか」について検討すると良いのではないでしょうか。

幸運を祈ります。

25歳から毎月20万円を投資信託で積み立てとはすごいですね。総額9600円(20万円×12ヵ月×40年=9600万円)が投資信託の力でどれくらい増えるのでしょうか、モンテカルロシミュレーションという手法を用いて推計してみました。

シミュレーションを行うためには、どのような投資信託を買うのかを仮定しないといけません。今回は、皆さんの国民年金・厚生年金の運用を行っている世界最大の年金基金であるGPIFの基本ポートフォリオ

ほかにも沢山の仮定を置いていますが、まずは先にシミュレーションの結果からお見せします。

◆国内債券、国内株式、外国債券、外国株式の投資信託を毎月5万円ずつ購入

シミュレーションによると、65歳時点では90%の確率で1億8954万円～3億7317万円になるという結果になりました。概ね積み立てた金額の2倍～4倍ぐらいになるといったところでしょうか。

積み立てる投資信託の種類・割合を変えるとこの金額が大きく変わりますが、一旦こちらの回答で足りますでしょうか。

• シミュレーション期間
• 2021/1/1～2060/12/1
• シミュレーション対象者が199/1/1生まれ(2021/1/1時点で25歳)と仮定
• シミュレート回数
• 10000回
• 利用口座
• IDECO: 23000円/月
• 積み立てNISA: 33333円/月
• その他は通常の証券口座を利用
• 各資産における仮定※GPIFの基本ポートフォリオ作成時前提を利用
  [2]
• 国内債券
• NOMURA BPI連動型のパッシブファンド
• 期待リターン: 年率0.7%
• 期待リスク: 年率2.56%
• 信託報酬: 年率0.13%
• 国内株式
• TOPIX連動型のパッシブファンド
• 期待リターン: 年率5.6%
• 期待リスク: 年率23.14%
• 信託報酬: 年率0.26%
• 外国債券
• WGBIのパッシブファンド
• 期待リターン: 年率2.6%
• 期待リスク: 年率11.87%
• 信託報酬: 年率0.13%
• 外国株式
• MSCI ACWIのパッシブファンド
• 期待リターン: 年率7.2%
• 期待リスク: 年率24.85%
• 信託報酬: 年率0.26%
• 資産間の相関
• GPIF基本ポートフォリオ作成時の数字同様

脚注

「その場合は必ず投資信託を買うべき」だとは思いません。毎月積み立てて買った個別株が大化けする可能性があるからです。それに個別株の中には株主優待があったり、配当の情報が郵送されてきたりするものがあるので、「本当に投資しているのだな」という感覚は得られそうです。

ただ一般的には、個別株はリスクが大きいと言われていると思います。値動きの大きさ（ボラリティ）も、広い範囲をカバーしている投資信託商品より大きいと思います（その代わり投資信託は儲けも小さい）。含み益が+15%みたいになっているときはバラ色の人生のようですが、不祥事発覚で急に-20%、翌日に-40%のようになることも十分考えられます。（「すべての投資信託商品よりも個別株のリスクの方が大きい」というわけではなく、あくまで傾向としての話です）

ぼく自身は、毎日株価やその企業のニュースをチェックして一喜一憂したいわけではないので、個別株は趣味として買うぐらいで抑えています。これはぼくのメンタルの話ですが、自分が稼いだお金を、自分が働いていない1つの企業だけにベットするのは結構嫌だからです。その企業の不祥事や事件などに敏感になりすぎるきらいがあります。またぼくは、思考がネガティブ寄りで、得は小さくてもよいから、損を小さくしたいというふうに考えるタイプです。だから投資信託で、なるべく広く浅く分散しておこうと考えています。

100株は高いけどどうしてもお気に入りの会社に投資したいのなら、S株（単元未満株）を買うなどでもいいですし、米国株を買うなどでもいいのかなと思っています。ぼくはそんな感じでつまみ食いしています。これはあんまり儲けるとかいう概念ではやっていないので本当に少額です。

証券に限らないですが、ぼくはお金のやりとりをすると明確に関係や興味ができるところが好きなので、そういう側面もあってやっています。小さなお金であっても自分のお金なので、自分のお金の行く末がどうなるかには自然と興味が湧いてくるのがあります。（必要以上に興味が湧きすぎるのも問題ですけど）

あくまで投資は自己責任（誰かのせいにしようが、結局得をするのも損をするのも自分であり、誰一人として損した分の責任をとることはしない）なので、参考情報としてください。